Бердянська міська рада - офіційний сайт

Часті питання

Хто вирішує питання про створення та діяльність ОСББ?

Збори власників житлових та нежитлових приміщень. Мешканці неприватизованих квартир можуть приймати участь у роботі зборів, але права голосу вони не мають.


Хто має право голосу при прийнятті рішень на зборах ОСББ?

Право голосу мають лише власники житлових чи нежитлових приміщень. Кожний власник на зборах має один голос незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності.


Якою є схема проведення загальних зборів?

Практика показала, що багато ОСББ вважають своїми членами всіх співвласників багатоквартирного будинку. Однак Стаття 9 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачає, що членство в ОСББ є добровільним і набувається або при створенні об’єднання (учасників установчих зборів, які проголосували за створення ОСББ, можна вважати членами об’єднання), або на підставі заяви в будь-який момент існування вже створеного ОСББ. Оскільки членами ОСББ можуть бути лише співвласники багатоквартирного будинку, від особи, яка подає заяву про вступ до ОСББ, необхідно отримати документи, які підтверджують її право власності на квартиру чи нежиле приміщення у будинку. Тому до скликання загальних зборів Правлінню ОСББ необхідно звернутися до співвласників із пропозицією надати (хто не надав) відповідні заяви та право підтверджуючі документи, і таким чином належно оформити членство співвласників в ОСББ. Процедура проведення загальних зборів починається з їх скликання. Відповідно до Статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», скликання та організація проведення загальних зборів членів ОСББ належить до компетенції Правління об’єднання. Тому для скликання загальних зборів необхідно провести відповідне засідання Правління, на якому прийняти рішення як про власне скликання загальних зборів, так і про їхній порядок денний, а також дату, час і місце проведення. Рішення правління обов’язково фіксується в протоколі. Найкраще, якщо він буде викладений на окремому листку. Однак якщо в ОСББ вже склалася практика ведення протоколів засідань правління в окремому зошиті, це теж є припустимим. Рішення Правління про скликання загальних зборів повинне бути повідомлене членам ОСББ. В оголошенні слід навести як інформацію про дату, час і місце скликання зборів, так і коротку інформацію про суть питань і пропозицій, які розглядатимуться. Як додаток до оголошення про скликання загальних зборів слід розповсюдити серед мешканців інформаційні та довідкові матеріали.

Рекомендуємо одразу по прийнятті Правлінням рішення про скликання загальних зборів розмістити роздруковані крупним шрифтом оголошення на дошках оголошень, біля входу в під’їзд (ззовні і всередині – щоб оголошення добре бачили і ті, хто входить в будинок, і ті, хто виходить з нього), біля ліфтів. Через деякий час (за 4-7 днів до зборів) оголошення аналогічного змісту, але на менших аркушах, рекомендуємо роздати особисто чи вкинути до поштових скриньок усіх мешканців будинку. Це слугуватиме додатковим нагадуванням. Такі «особисті запрошення» немає сенсу надавати раніше ніж за тиждень – адже деякі члени ОСББ можуть просто забути про них, – але й не слід відкладати на останній день – бо тоді люди можуть просто не встигнути скоригувати свої плани. Відповідно до Статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» збори є правомочними, якщо на них присутні більше половини членів об’єднання. За рішення про проведення ремонту (чи інших суттєвих поліпшень) присутні на зборах повинні проголосувати більшістю в не менш як 3/4 голосів. Стаття 6 Закону передбачає, що кожний власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності (принцип: «один співвласник — один голос»).

Дуже важливо на початку роботи зборів обрати лічильну комісію та доручити їй забезпечити фіксацію в листках голосування результатів голосування як членів, що безпосередньо присутні на зборах, так і тих, хто на зборах особисто присутній не був. Це дасть формальну підставу і право членам лічильної комісії звернутися до мешканців, що не відвідали збори, і отримати їхню відповідь на питання, що виносились на голосування. Таким чином можна залучити до прийняття відповідальних рішень більше число членів ОСББ. Законодавство передбачає можливість прийняття рішень членами ОСББ і шляхом письмового опитування. Однак окрім такого загального дозволу законодавство більше нічого не містить – ні процедури проведення опитування, ні вимог до оформлення його результатів. Можна певним чином поєднати проведення загальних зборів із письмовим опитуванням і фіксувати результати голосування у «листку голосування». Листок голосування складається з «шапки» з зазначенням найменування ОСББ, дати зборів, питань і резолюцій, що ставитимуться на голосування, і списку квартир з місцем для зазначення прізвища, результату волевиявлення і особистого підпису. Оптимальне оформлення такого листка – перший аркуш з «шапкою» і початком списку квартир та кілька наступних аркушів з продовженням списку. Всі аркуші слід прошнурувати, пронумерувати й на звороті останнього аркуша скріпити печаткою ОСББ та підписами членів лічильної комісії. Після обговорення і голосування з питань порядку денного лічильна комісія повинна запропонувати присутнім на зборах членам відобразити та засвідчити підписом результати свого волевиявлення в листку голосування. Після цього комісії доручається протягом 2-3 днів надати листок голосування членам ОСББ, які на зборах присутні не були. В листок голосування варто включати лише найважливіші питання, що розглядатимуться на зборах. Інші питання (насамперед, технічні та процедурні), звісно, повинні бути відображені в протоколі загальних зборів, але в листку голосування вони будуть недоречними.

По завершенні роботи лічильної комісії за даними листка голосування підбиваються підсумки і визначаються результати голосування. Ці результати відображаються в протоколі загальних зборів, який підписує голова і секретар зборів та члени лічильної комісії. Протокол скріплюється печаткою об’єднання. Варто підписати кілька оригіналів протоколу – принаймні 3 – один з яких разом з листком голосування завжди зберігати під ключем в надійному місці, а інші використовувати в роботі. Крім схоронності «основного» оригіналу протоколу, виготовлення кількох примірників оригіналу дозволить і дещо заощадити – об’єднанню не доведеться нотаріально посвідчувати копії протоколів, якщо воно матиме достатню кількість примірників оригіналу. Доцільно також відразу зняти копії з листка голосування, щоб на майбутнє працювати з ними. Якщо протокол викладено на більш ніж одному аркуші, то, як і в випадку з листком голосування, аркуші слід пронумерувати, прошнурувати і скріпити печаткою об’єднання.


Чи обов’язково приймати будинок на баланс?

Створення ОСББ не обов’язково означає, що мешканці повинні прийняти будинок на баланс об’єднання. Якщо мешканці впевнені, що вони хочуть взяти будинок на баланс, то це питання краще розглянути одразу на установчих зборах. Якщо такої впевненості немає, то це питання можливо відкласти і розглянути на окремих загальних зборах членів ОСББ вже після його створення та офіційної реєстрації об’єднання. Слід зазначити, що сам процес передачі будинку з балансу на баланс є дуже довгим та непростим. Поточний балансоутримувач може бути зовсім не в захваті від цього, особливо якщо Ваш житловий комплекс може приносити прибуток, наприклад, за рахунок оренди службових приміщень.

Пам’ятайте, що цей процес майже незворотній: якщо ОСББ візьме будинок на свій баланс, то повернути його до комунальних ЖЕКів майже неможливо. Тому якщо Ви справді не впевнені в цьому, то гарно обміркуйте. Однак це зовсім не заважає створити ОСББ та захищати інтереси співвласників будинку за допомогою об’єднання.


Чи контролює ОСББ продаж чи оренду житлових та нежитлових приміщень?

Власники окремих житлових чи нежитлових приміщень в будинку, у якому створено ОСББ, мають виключне право продавати чи передавати у оренду свою власність без погодження з ОСББ. Однак кожен власник повинен дотримуватись вимог щодо користування приміщенням та прибудинковою територією житлових будинків, передбачених законодавством України та Статутом ОСББ. Покупець чи орендар повинні бути попереджені про те, що у даному будинку створено ОСББ, ознайомитися із Статутом ОСББ, своїми правами та обов’язками.


Яким чином можна відшкодувати кошти, які заборгували ОСББ власники приміщень?

Відшкодувати заборгованість можна не судовими та судовими методами. У першому випадку механізм відшкодування заборгованості визначається ОСББ самостійно – це може бути угода про поступове погашення заборгованості, передача ОСББ матеріальних ресурсів, безоплатна робота боржника на користь ОСББ. Крім того ОСББ може звернутися з позовом до суду.


Хто представляє в ОСББ неприватизовані квартири?

Неприватизовані квартири представляють їх власники, тобто міська рада чи уповноважена юридична особа.


Які податки сплачує ОСББ?

ОСББ як неприбуткова організація звільняється від сплати податків. Якщо ОСББ наймає власний штат працівників, воно здійснює всі передбачені діючим законодавствам відрахування з заробітної плати своїх працівників.


Чи зберігається порядок нарахування субсидій та пільг для мешканців будинків, у яких створено ОСББ?

Всі передбачені законом субсидії та пільги зберігаються. Однак необхідно зважати на те, що розрахунок субсидій та пільг здійснюється на основі тарифів, які були попередньо затверджені місцевою владою.


Як може бути використана плата за оренду приміщень, які є спільною власністю членів ОСББ?

Кошти, отримані від передачі в оренду елементів спільної власності, повинні використовуватись на утримання та експлуатацію будинку, формування резервного фонду чи зменшення комунальних платежів. Вони не можуть бути розподілені між членами ОСББ, інакше ОСББ втратить право на статус неприбуткової організації.


Що таке дольова участь?

Термін «дольова участь» використовується для відображення частки окремого власника, яка визначається як відсоткове відношення площі житлового чи нежитлового приміщення кожного власника до загальнї площі всіх дитлових та нежитлових приміщень будинку. Фактично кожен член ОСББ платить за утримання будинку в залежності від своєї дольової частки. Наприклад, якщо загальна площа житлових та нежитлових приміщень у будинку складає 1000 кв.м., до доля власника А, якому належить квартира загальною площею 50 кв.м. складатиме 5% – (50 кв.м. / 1000 кв. м.)*100%= 5%


Хто керує створеним ОСББ?

Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори власників житлових та нежитлових приміщень. Для керівництва поточною діяльністю члени ОСББ обирають правління та ревізійну комісію


В яких документах вказані об’єкти, що перебувають у спільній власності членів ОСББ?

Перелік допоміжних приміщень , його частин та елементів, прибудинкової території, споруд, що належать до будинку, та призначених для спільного використання всіма мешканцями міститься у технічному паспорті, виданому БТІ


Як може використовуватись прибудинкова територія передана ОСББ?

Благоустрій прибудинкової території, будівництво гаражів та автостоянок, встановлення кіосків та інших споруд здійснюється тільки за рішенням ОСББ та за умов погодження з органами місцевої влади.


Хто відповідає за ремонт в середині житлових та нежитлових приміщень?

За ремонт житлових та нежитлових приміщень відповідають їх власники.


Чи обслуговує ОСББ внутрішньо будинкові мережі тепло та водопостачання?

Так. Роботи з технічного обслуговування таких мереж внесено до типового переліку послуг з утримання будників і споруд та прибудинкових територій, на підставі якого проводиться розрахунок тарифу по кожному будинку. Участь споживача послуги в утриманні будинку, споруди та прибудинкової території залежить від частки займаного ним житла. Таким чином, співвласники житлового будинку повинні брати участь у витратах на його утримання пропорційно своїй частці у будинку.